Affitti brevi 2026 – Le novità fiscali

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La Legge di Bilancio ha introdotto rilevanti novità in materia di affitti brevi, con l’obiettivo di regolamentare in modo più stringente un settore in forte crescita,

soprattutto tramite piattaforme digitali.

Le nuove disposizioni incidono in modo significativo sul trattamento fiscale e sugli adempimenti richiesti, rendendo sempre più importante una corretta valutazione della propria posizione.

Limite al regime “privato” e obbligo di Partita IVA

La principale novità riguarda il numero di immobili che possono essere destinati alle locazioni brevi senza svolgere attività d’impresa.

In particolare:

  • è possibile operare come privati fino a un massimo di 2 immobili;

  • dal terzo immobile in poi, l’attività si presume esercitata in forma imprenditoriale, con obbligo di apertura della Partita IVA e applicazione delle regole fiscali e contributive proprie dell’attività d’impresa.

Questo aspetto rende fondamentale una pianificazione preventiva, soprattutto per chi possiede più unità immobiliari o intende ampliare il proprio patrimonio destinato agli affitti brevi.

Cedolare secca: conferma e differenziazione delle aliquote

La Legge di Bilancio interviene anche sulla cedolare secca applicabile agli affitti brevi, confermando:

  • aliquota del 21% per il primo immobile locato con questa modalità;

  • aliquota del 26% per gli ulteriori immobili.

Il contribuente deve quindi individuare correttamente l’immobile cui applicare l’aliquota ridotta, effettuando una scelta consapevole e fiscalmente efficiente.

Adempimenti e controlli sempre più stringenti

Restano inoltre centrali gli obblighi già previsti dalla normativa, tra cui:

  • identificazione degli immobili tramite codice CIN;

  • obblighi di comunicazione e ritenute operate dagli intermediari;

  • intensificazione dei controlli incrociati da parte dell’Amministrazione finanziaria.

Una gestione non corretta può comportare sanzioni, recuperi d’imposta e contestazioni.

Alla luce delle nuove regole, la gestione degli affitti brevi richiede un’analisi personalizzata che tenga conto di:

  • numero di immobili posseduti;

  • redditività dell’attività;

  • regime fiscale più conveniente;

  • eventuale passaggio a Partita IVA.

Lo Studio è a disposizione per fornire consulenza specialistica, supportando i clienti nella valutazione delle opportunità fiscali e nella

scelta della soluzione più adeguata, nel pieno rispetto della normativa vigente.

Una corretta impostazione oggi consente di evitare criticità future e di operare con maggiore serenità.