Affitti turistici: come prepararsi ai controlli del Fisco ed evitare contestazioni

Chi affitta un appartamento per brevi periodi deve prestare particolare attenzione alla corretta dichiarazione dei canoni. L’Agenzia delle Entrate può incrociare i dati degli ospiti comunicati tramite Alloggiati Web con le informazioni disponibili sui portali di prenotazione, per verificare se i redditi dichiarati corrispondono a quelli effettivamente percepiti.

Il rischio è che vengano contestati maggiori ricavi anche a chi ha regolarmente presentato la dichiarazione, qualora i calcoli dell’Ufficio evidenzino presunte differenze.

Quali errori può commettere il Fisco?

Il numero degli ospiti non corrisponde necessariamente al numero delle prenotazioni. Se una famiglia di quattro persone soggiorna nello stesso appartamento per una settimana, il proprietario percepisce normalmente un unico canone, non quattro distinti corrispettivi.

Anche le tariffe pubblicate online devono essere valutate con cautela: un prezzo esposto su un portale non coincide necessariamente con la somma incassata dal proprietario. Possono incidere sconti, promozioni, stagionalità e commissioni degli intermediari.

Infine, un appartamento in locazione turistica non è automaticamente confrontabile con un bed and breakfast o una struttura ricettiva che offre servizi aggiuntivi.

Cosa fare concretamente per tutelarsi

Per evitare difficoltà in caso di verifica, è consigliabile adottare alcune semplici precauzioni:

• Conservare i contratti e le prenotazioni, con date, durata e importi concordati.
• Archiviare i rendiconti dei portali, verificando la differenza tra prezzo pagato dall’ospite, commissioni e accredito effettivo.
• Riconciliare gli incassi con gli estratti conto, così da poter dimostrare quanto realmente percepito.
• Tenere un calendario dei soggiorni, distinguendo le singole persone dalle prenotazioni e dai periodi di permanenza.
• Documentare le tariffe applicate, soprattutto in presenza di sconti, soggiorni prolungati o prezzi differenti tra alta e bassa stagione.

Questi documenti permettono di ricostruire in modo attendibile i redditi da locazione e di individuare eventuali errori nei calcoli effettuati dall’Amministrazione finanziaria.

Attenzione alle sanzioni

Una dichiarazione infedele può comportare il recupero delle maggiori imposte e l’applicazione di sanzioni.

Per le violazioni soggette alle disposizioni in vigore dal 1° settembre 2024, la sanzione ordinaria è generalmente pari al 70% della maggiore imposta dovuta. Per i redditi assoggettati a cedolare secca, la sanzione è raddoppiata e può raggiungere il 140% della maggiore imposta.

La misura applicabile deve essere verificata in base alla data della violazione e alle circostanze del caso concreto.

Hai ricevuto una comunicazione dall’Agenzia delle Entrate?

Se ricevi uno schema d’atto o una richiesta di chiarimenti, non limitarti a contestare genericamente i calcoli. Verifica i dati utilizzati dall’Ufficio e prepara una risposta documentata, ricostruendo prenotazioni, canoni e incassi effettivi.

È importante intervenire tempestivamente: la mancata presentazione dei documenti richiesti può, in determinate condizioni, limitarne il successivo utilizzo in giudizio.

Lo Studio assiste i contribuenti nella verifica degli accertamenti fiscali relativi alle locazioni turistiche e nella predisposizione della documentazione necessaria per tutelare la propria posizione.